◎売主が宅地建物取引業者である場合の規制について

　　　不動産会社（宅地建物取引業者）が売主となる場合には、売買契約において以下のような制限が設けられています。

（1）未完成物件の契約の制限

　　　一定規模以上の土地の造成や建物の建築には、行政庁の許可や確認等(以下「許可等」）が必要です。
　　　 それらの許可等がなければ土地の造成や建物の建築を 行うことができません。

　　　 したがって、造成や建築が行われていない未完成の物件については、不動産会社（宅地建物取引業者）が行政庁の許可等の前に売買契約を締結することはできません。
　　 　未完成の新築分譲物件の売買を行うときには許可等があることを確認します。

（2）クーリングオフ

　
　　 ①買主が購入の申し込みや契約の締結を、不動産会社（宅地建物取引業者）の事務所等（※）以外で行っていること。
　　　(※）不動産会社の本支店、モデルルーム、自宅及び勤務先(買主が自ら購入の申し込みや契約の締結場所として希望した場合のみ）等

　　 ②不動産会社（宅地建物取引業者）がクーリングオフの適用がある旨及びクーリングオフを行うための方法を「書面」で買主に告げていること。　

　 　③　②の内容を告げられた日から8日以内であること。

　　 ④物件の引き渡し前であること。

（3）手付金の制限

　　 不動産会社（宅地建物取引業者）が手付金で受け取る場合には、以下のような制限がありますのでしっかり確認しましょう。

　 　①売買代金の20％を超える手付金を受け取ってはならない。

　　 ②手付金は解約手付としなければならない。
　　　 また手付解除が可能な期限を設定するなど買主の解除権を制限してはならない。
　　　

この制限により、買主が不当に高額な手付金を支払ったり、解除権を制限されることを防止しています。
なお、手付けの金額については20％を超える部分は手付金として取り扱われません。
また、解除権を制限する特約は無効となります。　

（4）手付金等の保全

不動産会社（宅地建物取引業者）が売買契約締結時に一定額以上の手付金や売買代金の一部（以下、手付金等）を受け取るときには、手付金等の保全措置を講じなければいけません。
保全措置とは、銀行や保証会社等による保証や保険会社による保険のことです。
これにより万が一、不動産会社（宅地建物取引業者）が倒産などした場合でも、契約時に支払った手付金等が返還されます。
支払う手付金等の額が保全措置の対象となるか確認します。

（5）損害賠償額の予定に関する制限

不動産会社（宅地建物取引業者）は、契約違反があった場合の違約金や損害賠償の予定額の 合計額が、売買代金の20％を超える契約を締結することはできません。
これに反した場合は、20％を超える部分は無効となり、違約金や損害賠償の予定額の合計額は売買代金の20％となります。

（6）瑕疵担保責任の期間に関する制限

不動産会社（宅地建物取引業者）は、物件の引渡しの日から瑕疵担保責任を2年以上負わなければいけません。これに反する特約は無効となり、瑕疵担保責任に関する取り決めは 民法の規定にることとなります。

　
 〇物件が新築住宅の場合

 新築住宅の売主は主要構造部分等(基礎、柱、屋根、外壁等）については、瑕疵担保責任を引き渡しから10年以上負わなければいけません。
 購入予定物件が新築住宅の場合は瑕疵担保責任の期間と内容について十分に確認してください。
 また、瑕疵担保責任の履行を確実に確保するために、売主は保険への加入または保証金の供託が義務づけされています。
 購入予定の新築住宅に対して、どのような措置がなされるのかも確認が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産ジャパン　ホームページより掲載　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２０１３．４．２３